Alquiler en Zonas Tensionadas Navarra: ¿Cómo conseguir la reducción del 90% o 50% en la Renta?
La Ley Foral 20/2024 ha cambiado las reglas del juego para los propietarios en Navarra, siendo una de las reformas fiscales más destacadas del año. De cara a la Renta que presentaremos en 2026, las bonificaciones son más altas que nunca, pero Hacienda exige un cumplimiento formal estricto.
Si tienes una vivienda alquilada o estás pensando en ponerla en el mercado, este es el momento de entender cómo maximizar tu ahorro fiscal y evitar errores que podrían costarte miles de euros.
1. ¿Qué es una Zona Tensionada?
Una Zona Tensionada es un área geográfica donde el mercado del alquiler está especialmente saturado, ya sea por la escasez de oferta o por precios desproporcionados respecto a la renta media de las familias.
Según la Orden Foral 157E/2025, se han identificado municipios clave que entran en esta categoría para aplicar los nuevos beneficios fiscales:
- Pamplona / Iruña
- Burlada
- Valle de Egüés
- Barañain
- Zizur Mayor
- Tudela
- Estella-Lizarra
- Tafalla
- Villava
- Ansoain
- Berriozar
- …entre otros.
2. Las Dos Vías de Reducción
Dependiendo de cómo gestiones tu alquiler, puedes optar a dos niveles de bonificación muy potentes:
VÍA A: Nasuvinsa
REDUCCIÓN DEL 90%
Para propietarios que ceden su vivienda a la bolsa de alquiler de Nasuvinsa.
”Es la opción ideal si buscas seguridad total en el cobro y una gestión pública garantizada con la máxima ventaja fiscal.”
VÍA B: Alquiler Libre
REDUCCIÓN DEL 50%
Para contratos firmados entre particulares en municipios de zona tensionada.
- ✅ Debe ser Vivienda Habitual (Art. 2 LAU).
- ⚠️ IMPORTANTE: Los alquileres de temporada y el alquiler por habitaciones NO tienen derecho a esta reducción del 50%.
⚠️ El Requisito “Trampa”: Sin Registro no hay Reducción
Hacienda ha sido muy clara: Para aplicar cualquiera de estas reducciones, es obligatorio que el contrato esté inscrito en el Registro de Contratos de Arrendamiento de Vivienda de Navarra.
Hacienda cruzará automáticamente los datos del Registro con tu declaración de la Renta. Si el contrato no aparece registrado antes de presentar la declaración, perderás la bonificación automáticamente y sin posibilidad de reclamar después.
3. Novedad Técnica: Límite de Gastos
Con la nueva normativa, los gastos deducibles habituales (IBI, comunidad, reparaciones, seguros) no pueden hacer que el rendimiento neto sea negativo.
¿Qué significa esto en la práctica?
Si tienes un exceso de gastos (por ejemplo, por una gran reforma o reparaciones importantes), no pierdes ese dinero: la ley te permite compensar ese exceso en las declaraciones de los 4 años siguientes.
Conclusión
Estamos ante una oportunidad fiscal excelente para los propietarios en Navarra, pero que requiere un “papeleo” impecable. No basta con alquilar; hay que cumplir con los requisitos de zona y, sobre todo, con el registro formal para no perder los beneficios de la Ley Foral 20/2024.
¿Necesitas ayuda con tu contrato?
¿No estás seguro de si tu contrato cumple los requisitos o necesitas ayuda para registrarlo correctamente antes de que sea tarde? En ASIGES revisamos tu situación para blindar tu deducción y asegurarnos de que no pierdes tus beneficios fiscales por un error de forma.
Nuestro equipo especializado en fiscalidad inmobiliaria navarra te ofrece:
- Revisión de legalidad del contrato (Vivienda Habitual vs Temporada).
- Gestión del Registro de Contratos de Arrendamiento en Navarra.
- Cálculo exacto del rendimiento neto y compensación de gastos.
- Asesoramiento sobre el régimen de la Vía Nasuvinsa.